Дата публікації: 26.03.2025
Працює адвокатом з 2011 року. Має успішний досвід у судових справах по кримінальному праву, в справах сімейного та адміністративного права. В роботі керується законодавчими нормами. Проте вважає, що успіх справи також залежить і від наполегливості клієнта в поєднанні з вірою у досягненні цілі.
Ввідні дані: Клієнт громадянин України, перебував в Польщі. Після випуску з інтернату, особа з’ясувала, що його квартира в центрі Миколаєва була продана без його дозволу директором інтернату у змові з юристом.
Вирішено: позов до суду на відшкодування, а також звернення на телебачення та місцевої преси для отримання громадської підтримки.
Особа отримали: позивач отримав компенсацію за позбавлене незаконним чином житло.
Результат: позивач отримав меншу компенсацію, ніж могла б бути, проте відмовився від апеляції.
Якщо квартиру продали без відома власника, це може бути результатом підробки документів або шахрайських дій із реєстром нерухомості. У такій ситуації важливо негайно діяти:
- Терміново зверніться до адвоката, який спеціалізується на справах із нерухомістю та шахрайством. Він допоможе оцінити ситуацію та підготувати юридичні кроки.
- Подайте заяву до поліції про шахрайство. Це дозволить ініціювати кримінальне провадження.
- Оскаржте угоду в суді, якщо вона була проведена незаконно. Власник може вимагати визнання договору купівлі-продажу недійсним.
- Зверніться до нотаріуса та реєстратора, щоб дізнатися, хто проводив угоду і на якій підставі.
- Перевірте реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Юридична допомога в ситуації шахрайських дій з нерухомістю може включати:
- Консультацію з адвокатом – аналіз ситуації, оцінка ризиків і визначення подальших дій.
- Подання заяви до поліції – відкриття кримінального провадження за фактом шахрайства (ст. 190 КК України) або підробки документів (ст. 358 КК України).
- Оскарження незаконної угоди в суді – підготовка позову про визнання договору купівлі-продажу недійсним, якщо продаж відбувся без відома власника.
- Підготовку заяв до реєстраційних органів – звернення до Міністерства юстиції України для скасування незаконних реєстраційних дій.
- Отримання судової заборони на відчуження майна – накладення арешту на квартиру, щоб запобігти подальшим махінаціям.
- Роботу з нотаріусом або реєстратором – встановлення, хто саме вчинив незаконні дії та на підставі яких документів.
- Відновлення права власності – внесення виправлень у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно після скасування незаконної угоди.
- Представництво інтересів у суді – захист власника в цивільних і кримінальних процесах.
- Вимогу про відшкодування збитків – повернення квартири та компенсації завданих матеріальних і моральних збитків.
Кримінальна відповідальність за шахрайські дії з нерухомістю в Україні передбачена Кримінальним кодексом України (ККУ) і може включати кілька статей:
1. Шахрайство (ст. 190 ККУ)
- Частина 1 – шахрайство, вчинене вперше, карається штрафом (до 3 400 грн), громадськими роботами або обмеженням волі до 3 років.
Частина 2 – шахрайство, вчинене повторно або за змовою групи осіб, передбачає до 3 років ув’язнення.
Частина 3 – шахрайство у великих розмірах (від 250 неоподатковуваних мінімумів, тобто від 336 500 грн) або щодо нерухомості – карається позбавленням волі від 3 до 8 років.
Частина 4 – шахрайство в особливо великих розмірах (від 841 250 грн) або організованою групою – позбавлення волі від 5 до 12 років із конфіскацією майна.
2. Підробка документів (ст. 358 ККУ)
Якщо при незаконному продажу нерухомості використовували підроблені документи:
Підробка, використання або збут фальшивих документів карається штрафом (до 850 грн), арештом до 6 місяців або обмеженням волі до 2 років.
Якщо такі дії вчинені повторно або організованою групою – до 5 років ув’язнення.
3. Зловживання повноваженнями (ст. 364, 365-2, 366 ККУ)
Якщо до злочину причетні державні реєстратори, нотаріуси або інші службові особи, їм загрожує до 8 років ув’язнення з позбавленням права обіймати певні посади.
4. Незаконне заволодіння нерухомістю (ст. 191 ККУ)
Якщо особа заволоділа чужим майном шляхом зловживання довірою або службовим становищем, покарання може сягати 12 років із конфіскацією майна.
Що робити постраждалому?
- Негайно подати заяву в поліцію та прокуратуру.
- Звернутися до суду з позовом про скасування незаконної угоди.
- Заблокувати будь-які подальші дії з нерухомістю (накласти арешт).
- Звернутися до досвідченого адвоката.
Деякі поради щодо убезпечення себе від шахрайських схем з нерухомістю
Від шахрайських дій з нерухомістю досить ефективним способом захисту є проста реєстрація свого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Краще утриматися від підписання будь-яких угод щодо купівлі нерухомості з представниками власників за довіреністю.
У разі тривалої поїздки закордон, бажано періодчино перевіряти наявність судових проваджень відносно вас. Крім того, варто перевіряти поштову скриньку за місцем вашої реєстрації.
Уникнути шахрайських дій відносно свого майна можна, якщо виканувати правила, описані вище. Проте, якщо вже є склад злочину, якомога скоріше необхідно звернутися до професійного адвоката.
