Rozwiązanie umowy najmu: przesłanki i tryb

Rozwiązanie umowy najmu: przesłanki i tryb

• Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony regulują przepisy Kodeksu cywilnego.
• 
  Strona ma prawo wypowiedzieć umowę, zachowując terminy przewidziane w umowie, a w przypadku ich braku – terminy określone przez prawo.
• 
  Jeśli czynsz jest płacony co miesiąc, umowa może być rozwiązana za miesięcznym wypowiedzeniem.
• 
  Jeśli opłata jest ustalona kwartalnie – należy powiadomić trzy miesiące przed końcem kwartału.
  Jeśli czynsz płacony jest częściej (np. codziennie lub co tydzień), okres wypowiedzenia może wynosić trzy dni lub jeden dzień.

Ważne: wypowiedzenie umowy powinno być sporządzone na piśmie, z podaniem podstawy, danych umowy, danych stron, daty i podpisu.

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony – kiedy jest możliwe

Jeśli umowa została zawarta na czas określony, ogólna zasada stanowi, że obowiązuje ona do końca tego okresu. 

Rozwiązanie przedterminowe jest możliwe tylko wtedy, gdy: w umowie wyraźnie przewidziano warunki lub podstawy rozwiązania; wystąpiły istotne przyczyny uniemożliwiające dalsze korzystanie z przedmiotu najmu.

Jeśli takich postanowień nie ma, jednostronne rozwiązanie umowy może skutkować roszczeniami drugiej strony o odszkodowanie.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Najmniej konfliktowym sposobem jest rozwiązanie umowy za obopólną zgodą. W takim przypadku sporządza się pisemne porozumienie, które powinno zawierać:

• dane wynajmującego i najemcy;
• dane umowy (data, przedmiot najmu);
• datę zakończenia obowiązywania umowy;
• zasady rozliczeń i zwrotu przedmiotu najmu;
• podpisy stron.

Natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu

W niektórych przypadkach prawo przewiduje możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy najmu. Dla wynajmującego jest to możliwe, gdy:

• najemca nie płaci czynszu przez kilka okresów, mimo pisemnego upomnienia;
• najemca korzysta z przedmiotu niezgodnie z przeznaczeniem lub bez zgody przekazuje go osobom trzecim;
• najemca wyrządza szkodę rzeczom lub stwarza poważne niedogodności innym użytkownikom lokalu.

Przedterminowe rozwiązanie umowy przez najemcę

Najemca z kolei ma prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy, jeśli:

• wynajmowany lokal ma ukryte wady, o których nie wiedział przy podpisywaniu umowy;
• przedmiot najmu stał się niezdatny do użytku z powodu działań lub zaniechań wynajmującego.
• W takich przypadkach również należy zachować formę pisemną z podaniem podstaw rozwiązania.